公簿売買と実測売買の注意点

公簿（こうぼ）売買とは

「公簿売買（こうぼばいばい）」とは、登記簿などの公的な登録簿に基づいて行われる売買のことをいいます。

公簿売買のメリット

公簿売買のメリットは、売買対象面積に確定が登記簿に面積で確定する為、売買価格に変動がない事が大きなメリットになります。

公簿売買のデメリット

公簿売買のデメリットは、実際の土地の大きさが登記簿に記載の大きさと違うことがあるや境界杭がないことがあるという点です。

基本的には、売主が土地の測量をせずに土地が買主に引渡しされることが多い取引です。
その為、上記のような、実際の面積と違うことや境界杭が無いことがあります。

公簿売買のリスク

①希望の間取りが建てれない可能性がある
②銀行の借入審査が通らない可能性がある
③近隣と境界トラブルになる可能性がある

公簿売買の物件を購入すると時のリスクとして上記3点が考えられます。
リスクヘッジする為にも、公簿売買の物件を購入する場合は下記の事項を土地契約前に実施しておきましょう！

【公簿売買物件の契約前にすること】
①公的な測量資料がないか確認する
②現地で土地をメジャーで測る
③杭の有無を確認する
④越境の有無を確認する

公簿売買物件を購入するときには、必ず上記現地調査をしてください。
過去に区画整理地が実施されている場合には、市役所などで測量資料が保管されている場合があります。
また、土地の大きさが分かる資料が「公図」しかない場合は、公図の寸法と現地の寸法を確認してリスクの程度を把握したうえで購入するようにしてください。

実測売買とは

「実測売買（じっそくばいばい）」とは、土地の実際の面積を測量し、その測量結果に基づいて売買を行う方式です。これは、公簿売買とは異なり、土地の登記簿に記載されている面積ではなく、実際に測定された面積を基準として売買価格が決まります。

実測面積のメリット

売主が土地の引渡し日までに、測量をして土地を買主に引渡してくれます。
その為、公簿売買の様に、土地引渡し後に近隣との境界トラブルが生じることはありません。

実測売買のデメリット

土地契約後、土地引渡し日までに測量結果が契約面積と差異があった場合、土地の売買代金の清算をおこないます。その為、面積が大きかった場合、売買価格が高くなることや面積が小さかった場合、売買価格が安くなることがあります。

実測売買のリスク

①面積が極端に大きくなった場合、買主は多額な追加代金が生じる
②面積が極端に小さくなった場合、売主は多額な代金の減額が生じる

実測売買のリスク上記２点が考えられます。
実測売買の場合でも、実測清算の有無は契約書で取り決めをすることができます。
実測売買の場合でも契約前に公簿売買と同様の調査をして実測清算をするかしないかの判断が必要です。

まとめ

公簿売買や実測売買は、売主側で事前に決められていることが多いです。
実際の取引現場では、買主が契約時に知ることが多いため、契約前に実測売買なのか、公簿売買なのか、実測清算有なのか無しなのかを把握して問題があれば、必ず交渉するようにしてください！