土地探しの注意点　契約不適合責任について

基礎着工中に追加料金が発生する可能性がある

土地購入をして土地の所有権が自分のものになってから基礎工事に着手できます。
その時はじめて土地を掘削することになるのですが、地中からゴミや殻が出てきた場合、撤去するのに追加料金が出ることがあります。

地中埋設物の撤去費用は、範囲や深さ、何が埋まってたかによって費用はかなり異なります。
私の経験上は、約50万円～数百万円位かかったこともありました。

土地の引き渡しも終わり、建物の打合せも終わったタイミングで追加料金が発生することになります。
数十万ならまだ費用の工面ができるかもしれませんが、数百万円の場合追加でローンの組まないといけなくなってしまいます。

このような事態を防いでくれるのが「契約不適合責任」になります。

契約不適合責任は任意規定「契約不適合責任免責物件は購入しない！」

契約不適合責任とは、地中からゴミや殻などが出てきた場合、売主の責任と負担において撤去をしないといけない売主責任になります。（一部例外有）

不動産売買契約書の条文では、種類・品質が契約内容に適合しないことがあるとき買主は売主に補修を請求する事が出来ると記載されており、その期間は土地引渡し日から3か月以内（一般売主の場合）とされることが不動産取引の慣行とされています。

不動産売買契約書　土地　一般売主

しかし、民法では契約不適合責任は任意規定の為、契約不適合責任免責物件も販売されています。
土地購入後に追加料金の発生をなくしたい場合、契約不適合責任免責の物件は購入しない方が安心です。

契約不適合責任の期間や土地の引き渡し期日は交渉しよう！

契約不適合責任期間は、不動産取引の慣行では土地引渡し後3か月とされています。

契約不適合責任自体任意規定なのでこの期間も交渉することができます。しかし、契約不適合責任期間期間をただ単純に伸ばす交渉だと断られてしまうケースも多いのが現実です。
だって売主の立場に立ったらデメリットしかありませんので・・・
交渉は常に相手の立場立っておこなうことが大切です。

売主様の立場に立った交渉方法
①まずは、引渡し期日の希望日を書く
②売主から引渡しを早めて欲しいと要望があった場合、契約不適合責任期間の交渉をする

例えば・・・
建物の基礎着工日が10月中旬だった場合、契約不適合責任期間は３か月なので余裕をみて土地の引き渡し日を８月末日希望で購入申込書を書いて売主（売主の仲介業者）に提出します。
そのままの要望で話が纏まれば特に契約不適合責任期間の交渉はいりません。
しかし、売主から引渡し日をもっと早めて欲しいと要望があった場合、その代わりとして契約不適合責任の期間を早くなった分交渉するようにしましょう。
人気物件で購入申込書が重なった場合は、売主が自分にメリットがある買主を選ぶので購入できなくなる可能性があるので強引な交渉は避けましょう。

まとめ

今回は土地探しの注意点　契約不適合責任についてお話しました。
安全安心に土地を購入するためには大切なポイントとなります。
建築会社と工事スケジュールをしっかり打合せして土地購入を進めるようにしてください。