土地探し注意事項　都市計画緑地

物件情報に記載がなかった都市計画緑地

今回お話する注意事項は私が経験した実例になります。
本来であれば物件情報の「他の法令上の制限」の欄に記載があるべき重要項目ですが、記載がありませんでした。

都市計画緑地とは？

都市計画法に基づき、都市の中に計画的に緑地を保存していく区域になります。

都市計画緑地とは、都市計画法に基づき、市町村が緑地を保存していく地域になります。

都市計画緑地内に指定されている土地は、道路拡張を予定している土地と同様に将来、収用により立ち退きになる可能性があり、建築する場合でも一定の制限が付加されます。

都市計画緑地内の建築制限

・階数が2階建て以下で地階がないこと
・主要構造部が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造その他これらに類する構造であること
・容易に移転、除去することができるものであること
※確認申請前に許可申請が必要

都市計画緑地内で建築する場合、都市計画法第５３条第1項の建築許可を受けなければなりません。
建築物の制限としては、上記の3つになります。
2階建ての鉄筋コンクリート造以外の建築物は基本建築することができます。3階建ては基本建築できません。

土地契約の3週間前に市町村に届出が必要

公有地の拡大の推進に関する法律（公拡法）
市町村が公共施設整備の促進を目的として「公有地の拡大の推進に関する法律（公拡法）」に基づく土地の先買い制度

公拡法に基づき、都市計画緑地内の土地を有償で譲渡する場合は、基本、契約の3週間前に市町村長に届出が必要です。
届出の結果、市町村長が購入しない場合、他の人に有償にて土地を譲渡することができます。

収用の時期・補償金について

【収用の時期】
事業着手後10年を目途に生活の負担の少ない時期を相談
【補償金】
土地に関する補償・・・取引事例、公示価格、不動産鑑定士の鑑定評価を基にして算定する。その土地に建物がある場合でも「建物がない更地の状態」として評価する。
建物等に関する補償・・・①建物補償②工作物補償③動産移転補償④仮住居補償⑤立木補償⑥移転雑費補償⑦その他（賃貸物件、店舗等）

長期未整備公園緑地の都市計画の見直しの方針と整備プログラム（第２次）　名古屋市HP

【収容の時期】
都市計画緑地事業の完了までに流れは上記図を参考にして下さい。
①都市計画決定②事業着手③用地取得（事業着手から10年以内が目安）④施設整備⑤都市公園設置という順番になります。
収用の時期は基本的に10年以内となっておりますが、個人の事情を優先して検討してくれます。市が無理やりにいつまでにという事は言えないそうです。

【補償金について】
補償金は、土地の補償金・建物等の補償金があります。

土地の補償金は、事業認可の告示の日及び事業認可の告示から1年を経過するごとの日の価格を基準として、取引事例・公示価格・不動産鑑定士の鑑定評価を基にして算定されます。また、その土地に建物がある場合でも「建物がない更地の状態」として評価されます。

建物の補償金は、現在の建物と同じものをつくる費用に一定の率（再築補償率）を掛けた額に、解体費用、工作物移転費用（塀・門扉等）、動産移転費用（家財道具等）、仮住居等補償（仮住まい等）、移転雑費（建築確認申請等法律上の手続き費用）を加えた額が補償されます。

再築補償率は、建物の構造、クラス、経過年数により異なります。
参考程度ですが、木造公庫建築クラス（住宅金融公庫の融資を受けるにあたり、公庫が基準としている木造住宅工事共通仕様書によって建てた程度の建物）の場合、築25年～30年迄は約80％程度、築30年～35年迄が約70％程度、築45年以降は50％程度となります。

まとめ

気に入った土地が土地計画緑地内だった場合、将来、収用により引越しを余儀なくされる場合があることを覚悟しておきましょう。
しかし、なかなか出づらい土地の条件（例：100坪以上ほしい、価格条件が厳しい、立地条件が厳しい等）がある場合や収用の時期によっては第二のライフステージに移行しやすい等のメリットもありますので、ご自身の土地探しの条件やライフステージをよく考えて検討するようにしましょう！！