土地探しの注意点①契約不適合責任

土地の引渡し後に追加料金が発生するケース

「土地の引き渡し後に追加費用が発生する？」とは・・・どんな場合でしょうか？
ズバリポイントは1つです。
土地の引き渡し後に建築工事（基礎着工）して土を掘ったときに地中からゴミ、コンクリート殻等の地中埋設物がでてきた場合です。

上記写真は実際にお客様が購入した土地で引き渡し後に出てきた地中埋設物です。

論点はズバリ、「この地中埋設物の撤去は誰がするの？」ということになります。

答えは、売主が撤去する場合もあり、買主が撤去する場合もある、契約内容によるということなります。
地中埋設物撤去の費用は、私の経験上、約20万円～500万円の幅がありました。撤去範囲・量・種類によって撤去費用の幅が大きいのが特徴です。

土地の引き渡し後にこんな大きな追加料金がでたら、大幅な計画変更が必要になり、大事になってしまうこともあります。
では、どうやったら防げるのか次の項目で説明していきます。

土地の引き渡し後の追加費用を無くす方法

前の項目で土地の引き渡し後に追加費用が発生するケースについてお話させて頂きました。
この項目では土地の引き渡し後に追加費用を無くす方法についてお話させて頂きます。

土地の引き渡し後に追加費用の発生を無くすには、基礎着工時に地中埋設物がでた場合、売主にて撤去してもらえる契約を締結することが重要です。不動産売買契約書では契約不適合責任という条項に記載されています。以下契約書の条文になります。

上記契約不適合責任の条文を要約すると、”引渡された物件が種類又は品質に関してこの契約内容に適合しないものであるとき、買主は売主に対して補修を請求することができる。ただし、表記に定める期間を経過するまでに売主に通知が必要”と記載されています。
不動産の慣行では期間は３か月とすることが一般的です。また、売主が個人（宅建業者でない場合）特約で契約不適合責任を免責とすることも可能です。

土地の引渡し後の追加費用を無くすためには、売主の契約不適合責任期間に地中埋設物を発見し、売主に補修を請求することが必要になります。
では、次に土地を契約する前に押さえておくポイントを説明します。

土地を契約前に押さえておくべきポイント５選

前の項目で土地の引き渡し後に追加費用を無くす方法についてお話させて頂きました。
この項目では、契約不適合責任について土地の契約前に押さえておくべきポイントをお話しさせて頂きます。
押さえておくべきポイントは下記の５つになります。

土地契約前に押さえておくべきポイント
①契約不適合責任免責の土地を購入しない
②土地引き渡し後、３か月以内に基礎着工する
③土地引き渡し後、３か月以内に地盤調査をする
④契約不適合責任期間を交渉する
⑤業者売主物件を購入する

以下上記のポイントを詳細に解説させて頂きます。

①契約不適合責任免責の土地を購入しない
物件情報の備考欄に契約不適合責任免責と記載されている物件は購入しないようにしましょう。
ポータルサイトの情報だけではわからない場合もありますので必ず契約前に物件情報を確認するようにしてください。

②土地引き渡し後、３か月以内に基礎着工する

不動産取引の慣行では、売主が一般個人の方の場合、契約不適合責任期間を3か月とすることが一般的です。

私は、建築会社の検討と土地探しの検討は同時進行で進め、同時契約をすることを強くお勧めしています。その理由は、土地の契約をする前に基礎着工日が分かるからです。（それ以外にも建築費用と土地費用の総額を確認できる等のメリットも多いです。）
建築会社と不動産屋と相談し、土地の引渡しから３か月以内に基礎着工ができるスケジュールで進めるようにしてください。

③土地の引き渡し後、３か月以内に地盤調査をする

上記②が色々な事情で難しい場合、地盤調査を土地の引き渡し後３か月以内にできるように建築会社様と相談してください。
地盤調査をすると全部ではありませんが、通常土地の５点を調査をすることができます。
地中埋設物があると調査の機械が埋設物にぶつかって調査ができない場合があります。
ある程度のリスクを把握できることができます。

④契約不適合責任期間を交渉する

契約不適合期間は、売主と買主で任意に定めることができます。
上記②が難しい場合、まずは土地の引き渡し日の交渉をして、それが難しい場合、契約不適合責任期間の交渉をしてみましょう。
ここで注意したいのは、売主にも事情がありますので、一方的な交渉にならないように注意してください。

⑤業者売主物件を購入する

宅建業者が売主の物件は、最低２年間の契約不適合期間が宅地建物取引業法により定められています。
気に入った物件があった場合、売主が個人か業者かを確認しましょう。

まとめ

今回は、土地探しの注意点①「契約不適合責任」についてお話させて頂きました。
失敗しない土地探しの為には、追加費用が発生しないように契約の内容を確認し、建築工事・土地の引き渡しのスケジュールを調整することが非常に重要になります。
ご不明な点がございましたら是非お問い合わせください。