土地探しの注意点②公簿面積売買

公簿面積売買とは？

公簿面積売買とは、土地の登記面積を売買対象面積とする不動産売買契約の形態を言います。
公簿面積売買の特徴は、登記面積と実測面積に差異が生じても売買価格の清算はしないという点です。

(売買対象面積)
第２条 売主及び買主は本物件の対象面積を標記面積(Ａ)とし、実測面積との間に差異が生じても互いに異議を申し立てないとともに、売買代金増減の請求をしないものとする。

Ⓒ公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会　土地売買契約書　一般土地公簿用

公簿面積売買だと希望の間取りだ建てれない場合がある

公簿面積売買の場合、土地の測量を売主がおこなわず、買主に土地を引渡します。
その為、買主が建築する際におこなう、現況測量面積と公簿面積に差が出る場合があります。

建築確認申請には現況面積を記載して提出します。
問題になってくるケースが現況面積が公簿面積より小さい場合です。
購入した土地の都市計画によって、家が建てれる面積（建蔽率や容積率）の上限が定められています。

例えば建蔽率が50%の地域で1階の面積が５０㎡の家を建てたい場合、土地の地積は100㎡は必要です。

現況面積が100㎡未満の場合希望の家は建てれなくなってしまいます。

公簿面積売買の場合、契約書の特約に最低面積の条文をつける

さて、公簿面積売買の場合、面積が小さくなってしまって気に入った間取りが建てれない問題をどのように回避すればいいでしょうか。

答えは、売買契約書の特約に買主がおこなう現況測量の結果、本物件の地積が100㎡未満の場合契約を解除出来る条文を付けることで問題を回避できます。
特約条文の例は、下記になりますので参考にしてください。

特約条文の例
・売主は、本契約締結後、買主又は買主が指定する業者が本物件に入って現況測量調査を行う事を承諾するものとします。なお、買主がおこなう現況測量の結果、本物件の地積が100㎡未満の場合、買主は本物件を解除できるものとし、売主は買主から受領済みの金員を無利息にて買主に返還するものとします。

平成17年3月6日以前の地積測量図は注意

公簿面積売買でも参考図として地積測量図が添付される場合があります。
平成17年3月７日以降の地積測量図は筆界全点の座標値が義務付けされているのでまだ安心ですが、平成17年3月６日以降の地積測量図は残地計算となっており、公簿面積と現況面積に相違がある可能性がありますので注意が必要です。

公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会　重要事項説明書　土地の売買交換用

まとめ

今回は、公簿売買の注意事項を説明させて頂きました。

土地を購入して建築を検討している場合、なるべく確定測量をしてもらえるように交渉するようにしてください。また、間取りの大きさなどに拘りがある場合、売買契約書に面積が小さかった場合の特約を追加してもらえるように交渉しましょう。

いずれにしても土地を先行して不動産屋から買うのではなく、建築の間取りも検討したうえで土地契約の手続きをするようにしてください。